Kiralananı konut ihtiyacıyla satın alan yeni malik, kiracının tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz etmesi ve ihtiyaç nedeniyle açılan tahliye davasında istinaf dâhil tüm kanun yollarını tüketerek taşınmazı iki buçuk yıl sonra boşaltması nedeniyle uğradığı zararın ve ayrıca hor kullanma tazminatının ödetilmesini istemiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK 352’deki tahliye sebeplerinin dava yoluyla sonuç doğurduğunu, kiracının bu davada yasal sınırlar içinde savunma ve yargılama yollarını kullanmasının hukuka aykırı sayılamayacağını ve kira bedeli dışında tazminat istenemeyeceğini belirterek davanın reddini onamıştır. Karar ayrıca, kiralananın tesliminden hemen sonra TBK 335 uyarınca yazılı hasar bildirimi yapılmamışsa hor kullanma tazminatı hakkının düştüğünü ve arabuluculuk başvurusu ile mesaj kayıtlarının bu bildirimin yerine geçmeyeceğini teyit etmektedir.
Künye
Mahkeme/Daire: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2025/6254
Karar No: 2026/3320
Karar Tarihi: 21.05.2026
Karar Metni
3. Hukuk Dairesi 2025/6254 E., 2026/3320 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : Tekirdağ Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2025/594 E., 2025/1472 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Çanakkale 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/1001 E., 2024/1778 K.Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, davalının 15.10.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu taşınmazı konut ihtiyacı nedeniyle 25.05.2021 tarihinde satın aldığını, davalının, eski malike verdiği 15.03.2021 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 10.10.2021 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin tahliye taahhütnamesine dayanak başlattığı tahliye istemli takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini, ayrınca davalı hakkında ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığını, tahliye davasının kabulüne karar verilmiş ise de, davalının işi sürüncemede bırakmak için tehiri icra talepli olarak istinafa başvurduğunu, davalının istinaf talebi kesin olarak reddedilip, ilamın icrasının için cebri tahliye kararı alındıktan sonra, kiralananın 29.03.2024 tarihinde tahliye edildiğini, davalının tüm hukuk yollarının tüketildiği son güne kadar kiralananı tahliye etmemekte direndiğini, tahliye ettiğinde davalının dava konusu taşınmazı çok yıprattığını ve birçok eşyayı da söküp gittiğinin tespit edildiğini, müvekkilinin istinaf sürecinde ihtiyacını karşılayacak başka bir eve taşınmaz zorunda kaldığını, kiraladığı taşınmaza daha fazla kira ödediğini, taşınma maliyetine katlanmak zorunda kaldığını ileri sürerek; davalının, müvekkilinin tahliye talebini 15.10.2021 tarihinden itibaren yargı süreci ile 29.03.2024 tarihine kadar sürüncemede bırakması ve ayrıca sözleşmeye uygun teslimat yapmaması sebebiyle uğradığı şimdilik 100.000,00 TL tutarındaki zararının denkleştirici adalet ilkesi gereğince dava tarihi itibariyle karşılığının yasal faiziyle davalıdan tazminine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; müvekkilinin yasal haklarını kullandığını, hor kullanma iddiasının doğru olmadığını, ispatına dair delil sunulmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 335. maddesi uyarınca kiralananı teslim aldığı 01.04.2024 tarihinden hemen sonra davacı kiracıya yazılı olarak eski hale getirilmesi gereken tadilatlar olduğuna ilişkin hasar bildirimde bulunmadığı, 3,5 ay sonra 18.07.2024 tarihinde işbu davayı açtığı, davalı kiracının hor kullanım nedeniyle tazminat sorumluluğundan kurtulduğu, davacı ayrıca geç tahliye nedeniyle de tazminat talebinde bulunmuşsa da; davacının tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlattığı icra takibine davalının itiraz ettiği, itirazın kaldırılması talebi reddedilmiş olup genel mahkemelerde dava açılmak suretiyle itirazın iptal edilmediği, davacının itiraza uğramış ve dava yoluyla itirazı iptal edilmeyen taahhüde dayanarak tazminat talep edemeyeceği, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, davalı kiracının yasal haklarını kullandığı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası davasında ispat yükü davacı kiraya verende olduğundan davasını ispatlayıp karar kesinleşene kadar kiracının tahliye sorumluluğunun bulunmadığı, kiralananın geç tahliye edilmesi nedeniyle tazminat talebinin haksız olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; tahliyenin gerçekleşmesi ardından davacı tarafından mecura kiracı tarafından verilen zararlara ilişkin makul süre içinde hasar bildiriminde bulunulmadığı, arabuluculuk başvurusu ve mesaj kayıtlarının yazılı hasar bildirimi yerine geçmeyeceği nazara alındığında, hor kullanım tazminatı talebinin reddinin doğru olduğu, geç tahliyeye dayalı tazminat istemine gelince; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği, yasal prosedürün işletilmiş olmasının geç tahliye nedeniyle tazminat şartlarını oluşturmayacağı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; Bölge Adliye Mahkemesinin arabululuculuk başvurusu ve mesaj kayıtlarının yazılı hasar bildirimi yerine geçmeyeceğine ilişkin tespitinin hukuka uygun olmadığını, tahliye davasında davalının haksız çıktığını ve davayı kaybettiğini, müvekkilin ihtiyacını ispat ettiğinin göz ardı edildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, hor kullanma tazminatı ile kiralananın geç tahliye edilmesinden kaynaklanan zararın tazmini istemlerine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa ilgili kanun maddelerinin doğru şekilde uygulanmasına göre ve özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiraların gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirim başlıklı 335. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralananın durumunu gözden geçirerek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirme yükümlülüğünü yerine getirmediği gibi kiracının TBK m. 352.’de düzenlenen tahliye sebepleri dava yolu ile fesih ve tahliyeye ilişkin olduğundan bu sebeplerle açılan davada kiracının yasal sınırlar içinde kalmak şartıyla anayasal bir hak olarak yasal savunma ve yargılama yollarını kullanması hukuka aykırı sayılmayacağına göre kira bedeli dışında tazminat talep edilmesi mümkün olmadığından davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz karar harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Değerlendirme
Karar iki ayrı kuralı birlikte ortaya koymaktadır. Birincisi, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin dava yoluyla sonuç doğurduğu, kiracının bu davada itiraz etmesinin, istinafa başvurmasının ve kararın kesinleşmesini beklemesinin yasal sınırlar içinde kaldığı sürece haksız fiil oluşturmadığı, dolayısıyla kiraya verenin yargılama süresince uğradığını ileri sürdüğü taşınma masrafı, fazla kira ödemesi gibi kalemleri kira bedeli dışında ayrı bir tazminat olarak isteyemeyeceğidir. İlk derece mahkemesinin gerekçesinde yer alan ve Yargıtay tarafından onanan ek bir tespit de dikkat çekicidir: tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz edilmiş ve itirazın kaldırılması talebi reddedilmişse, itiraz genel mahkemede iptal ettirilmeden bu taahhüde dayanarak tazminat istenemez. İkincisi, TBK 335 uyarınca kiraya verenin kiralananı teslim alır almaz kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları yazılı olarak bildirmesi gerektiği, bu bildirim yapılmadan üç buçuk ay sonra açılan davanın hor kullanma tazminatı yönünden reddedileceği ve arabuluculuk başvurusu ile mesaj kayıtlarının bu yazılı bildirimin yerini tutmadığıdır. Uygulamada tahliye sonrası ilk günlerde noter veya yazılı ihtarla hasar bildirimi yapılması ve kiracının yargı yolu kullanımının başlı başına tazminat sebebi olarak değerlendirilmemesi bu karardan çıkan iki somut sonuçtur.
Bu sayfadaki karar metni bilgilendirme amacıyla paylaşılmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.