Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Formül basittir: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE oranı ÷ 100). Örneğin mevcut kira 30.000 TL ve uygulanacak TÜFE 12 aylık ortalama oranı %32,03 ise, yeni kira 30.000 × 1,3203 = 39.609 TL olur. Dikkat edilmesi gereken en kritik nokta, hangi ayın oranının kullanılacağıdır: kira, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı orana göre artırılır. Yani Temmuz ayında yenilenen bir sözleşmede, Haziran dönemi için açıklanan oran uygulanır.
Hangi Oran Kullanılır: Yıllık Enflasyon mu, 12 Aylık Ortalama mı?
Bu, uygulamada en sık yapılan hatadır. TÜİK her ay iki farklı oran açıklar: yıllık enflasyon (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) ve on iki aylık ortalamalara göre değişim. Kanunun kira artışı için esas aldığı oran, yalnızca ikincisidir — yani on iki aylık ortalama. İki rakam çoğu zaman birbirine yakın olduğundan karıştırılır; ancak yıllık enflasyona göre yapılan bir artış, tavanı aşarsa hukuken geçersiz olur. Ayrıca 2019’daki değişiklikten önce ölçüt ÜFE iken, bugün geçerli tek ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Konut ve İşyeri İçin Fark Var mı?
Bugün için yoktur. Konut kiralarına 11 Haziran 2022’de getirilen geçici %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten itibaren hem konut hem çatılı işyeri kiralarında tek yasal tavan, TÜFE 12 aylık ortalamasıdır. Dolayısıyla güncel dönemde ikisi aynı oranla hesaplanır.
Yasal Tavanın Üzerinde Zam İstenirse Ne Olur?
TBK m.344 emredici bir hükümdür. Sözleşmeye TÜFE ortalamasının üzerinde bir oran yazılmış olsa bile, tavanı aşan kısım geçersizdir ve kiracı yalnızca yasal oran kadar ödemekle yükümlüdür. Fazla ödeme yapılmışsa, aşan tutar geri istenebilir. Beş yıldan uzun süren veya beş yılın sonunda yenilenen kira ilişkilerinde ise hâkim; TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek kira bedelini yeniden belirleyebilir (kira tespit davası).
Sık Sorulan Sorular
Kira artış oranı hangi ay açıklanır?
TÜİK, enflasyon verilerini her ayın başında (genellikle 3’ünde) açıklar. Açıklanan oran, bir sonraki ay yenilenecek kiralar için uygulanacak orandır.
Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi?
Hayır. TÜFE 12 aylık ortalaması yasal tavandır; üzerindeki talep, sözleşmede yazsa dahi geçersizdir.
%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konutlara özgü geçici %25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona ermiştir; artık tek ölçüt TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.
Sözleşmemde artış oranı yazmıyorsa ne olur?
Taraflar bir oran kararlaştırmamışsa kira bedeli, aynı tavanı (TÜFE 12 aylık ortalaması) geçmemek üzere, gerektiğinde hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
Ara dönemde (yıl dolmadan) zam yapılabilir mi?
Hayır. Kira artışı, her kira döneminin sonunda yılda yalnızca bir kez yapılabilir.